【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】國(guó)立臺(tái)北科技大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師學(xué)分班曾文龍主任表示，2023臺(tái)灣房地產(chǎn)在政策嚴(yán)峻打房下，呈現(xiàn)」地價(jià)、房?jī)r(jià)、物價(jià)、房租」皆漲！為什麼政府特意干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，卻依舊形成「3價(jià)、1租」繼續(xù)上揚(yáng)呢？2024年的政策打房恐怕依舊存在，房市會(huì)如何表現(xiàn)呢？要相信政府「房?jī)r(jià)終將下跌、等便宜再進(jìn)場(chǎng)」？還是「剛性需求、能力許可、別再等待、擇優(yōu)進(jìn)場(chǎng)」？房產(chǎn)達(dá)人曾文龍建議你，該這樣看待未來房地產(chǎn)。(本文刊載於現(xiàn)代地政雜誌，由國(guó)立臺(tái)北科技大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師學(xué)分班曾文龍主任授權(quán)刊登)
 
2023年9月1日為農(nóng)曆7月17日，亦即9月有半個(gè)月是俗稱的農(nóng)曆鬼月。有些人會(huì)忌諱農(nóng)曆7月買房子，就算有看到喜歡的房子，也希望可以拖到農(nóng)曆8月再來定案簽約。但是也有可能喜歡的房子被不怕鬼、沒有忌諱的購屋人先捷足先登了。農(nóng)曆7月比較不適合買房子嗎？在1970年代、1980年代，這是媒體常出現(xiàn)報(bào)導(dǎo)的問題。那個(gè)時(shí)代民風(fēng)保守，命理風(fēng)水盛行其道，確實(shí)會(huì)比較影響到民眾的心理。但是農(nóng)曆7月只是華人千年來的習(xí)俗，對(duì)信奉基督教、天主教的民眾是不管這一套的，因此這純粹是個(gè)人的問題。
 
經(jīng)歷1990年代、2000年代，現(xiàn)在都已經(jīng)是2023年了，這個(gè)問題早就鈍化、淡化了，已經(jīng)不是社會(huì)的主題了，甚至在以前有人喜歡在農(nóng)曆7月看房子、買房子，因?yàn)榭吹娜藭?huì)比較少，買的人比較有選擇的機(jī)會(huì)，更有議價(jià)的機(jī)會(huì)。鬼可怕嗎？基本上臺(tái)灣就有2,300萬人，絕大部分的人都沒有看過鬼，就算鬼影幢幢、繪聲繪影、讓人畏懼，還是沒有看到，因此鬼並不可怕，可怕的是人心，應(yīng)該是人比鬼可怕，鬼也怕人??！
 
一、房子是買來住的，不應(yīng)成為投機(jī)商品
 
2023年因?yàn)槭怯惺芬詠碚蚍孔顕?yán)厲的一年，打房措施最多的一年！從2022年立法院不斷地討論修法打房，到2023年1月平均地權(quán)條例打房修法通過，到2023年7月相關(guān)措施完備後正式實(shí)施，現(xiàn)在已經(jīng)9月過去了，打房的成效應(yīng)該已經(jīng)很清楚了，2023年房地產(chǎn)的量能萎縮，這應(yīng)該是好事，因?yàn)樽罱鼉赡旯┙o量太大了，地價(jià)、房?jī)r(jià)都漲得太多了！
 
每次房地產(chǎn)衰退，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然滾滾向前，因?yàn)榉孔邮悄脕碜〉模皇悄脕沓吹?，房子拿來炒作變成投機(jī)商品，政府不健全的標(biāo)售土地制度，讓地價(jià)可以在一夜之間飆漲一倍兩倍，甚至三倍，連帶全臺(tái)灣的地主都有樣學(xué)樣，導(dǎo)致土地瘋狂上漲，這實(shí)在是很悲哀、很沉重，應(yīng)該要立刻改善的事情！每次房地產(chǎn)衰退，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是陸續(xù)成交，因?yàn)榉孔邮悄脕碜〉?，剛需市?chǎng)永遠(yuǎn)撐起了一片天，看中了喜歡的房子是可以住一輩子的，一時(shí)的買得比較貴或比較便宜都不是重點(diǎn)，住了10年後或20年後，房?jī)r(jià)卻大漲了，回頭看當(dāng)初買貴了一點(diǎn)當(dāng)時(shí)似乎有點(diǎn)後悔，然而過了幾年大漲之後，當(dāng)年的貴如今看來卻微不足道了！5年前同樣有現(xiàn)金200萬或可借到200萬的年輕人，有一位勇敢買房成家立業(yè)、辛苦一點(diǎn)；另一位不看好買房，200萬拿去買車吃喝玩樂，到了今天原來1千萬的房子竟然漲到3千萬，成為富有的年輕人！另一位200萬消耗光了，車子開了幾年也愈來愈舊了，貧富因此懸殊了！同樣的起跑點(diǎn)，竟然不同的結(jié)果，南轅北轍！房子愈來愈舊卻一直漲價(jià)，沒買房子想跳海的人只能徒呼負(fù)負(fù)，後悔都已經(jīng)來不及了！
 
二、地價(jià)漲、房?jī)r(jià)漲、房租漲，苦不堪言！
 
房地產(chǎn)是國(guó)家重要的產(chǎn)業(yè)，從一塊土地的買進(jìn)到蓋成華麗的大樓，歷經(jīng)幾年，可以帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)人口，因此世界各國(guó)都很重視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，甚至也有人稱它為火車頭產(chǎn)業(yè)，因?yàn)橛性S多拉動(dòng)的效果，政府也因而產(chǎn)生許多稅收，皆大歡喜。
 
根據(jù)經(jīng)濟(jì)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)資料，整體不動(dòng)產(chǎn)業(yè)在2018年貢獻(xiàn)生產(chǎn)毛額超過1.93兆元，佔(zhàn)當(dāng)年度全國(guó)GDP比重約10.5％，2020年佔(zhàn)比甚至達(dá)到11.03％。過去5年，營(yíng)建業(yè)及不動(dòng)產(chǎn)及住宅服務(wù)業(yè)合計(jì)生產(chǎn)毛額除了2018年低於2兆，其他4個(gè)年度均超過2兆元，2022年更高達(dá)2.44兆元，5個(gè)年度佔(zhàn)全國(guó)GDP(國(guó)內(nèi)生產(chǎn)毛額)比重均超過1成，這是非?？捎^的數(shù)字！當(dāng)年中國(guó)房地產(chǎn)瘋狂往上拉的時(shí)候，據(jù)報(bào)導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)GDP甚至佔(zhàn)了全中國(guó)大陸的25％，中國(guó)大陸幾十年來甚至二線城市、三線城市到處都是高樓大廈，中國(guó)的老屋拆遷雷厲風(fēng)行，城市風(fēng)貌改變巨大。臺(tái)灣城市老屋遍布，因?yàn)榻允撬饺素?cái)產(chǎn)，難以談攏改建！都市更新條例走了25年，效果很小，乏善可陳，因此2016年的都市危險(xiǎn)老舊加速重建條例另闢一條高速公路，成效好很多，因此效率不彰的都市更新條例立法院尚有許多修法的空間，不然25年過去了，當(dāng)年認(rèn)為法條建立得很好，現(xiàn)在回頭看25年過去了，當(dāng)年30年的老屋現(xiàn)在已經(jīng)55年了，40年的老屋現(xiàn)在已經(jīng)65年了，只要大地震一來，恐怕倒塌連連！
 
最近臺(tái)北市大直因?yàn)猷彿渴┕げ划?dāng)，竟然把鄰居的25間老房子瞬間二樓變一樓！老房子確實(shí)脆弱，危機(jī)重重?。〈笾笔侵拿利惖胤?，住了幾十年難以想像要瞬間逃難、鄰居朋友四散、寄人籬下，真是悲慘??！
 
過往幾十年來，臺(tái)北市房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，房?jī)r(jià)奔漲，南北失衡，臺(tái)北市成了天龍國(guó)。新北市靠近天龍國(guó)，房?jī)r(jià)約為臺(tái)北市的50％，新北市民苦不堪言、負(fù)擔(dān)很重。中南部則到處都是10萬、20萬的低價(jià)房子。最近6年來，北中南桃園及中南部各縣市都明顯大漲，城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)不是臺(tái)北一枝獨(dú)秀，成了到處漲的現(xiàn)象，成了獨(dú)特的「都市均衡現(xiàn)象」！年輕人回到故鄉(xiāng)上班，驚嚇房?jī)r(jià)上漲、買不起房子，直接躺平！躺平族成為臺(tái)灣的另一個(gè)主流！房?jī)r(jià)高，物價(jià)高，薪水不高，年輕人何去何從？靠爸族、繼承族也成了另外一個(gè)主流！然而長(zhǎng)輩的房子也都是30年以上的老房子了，可以安居總比不上買新房的舒適，新房建築也比較有考慮到地震的元素，這是目前的臺(tái)灣普遍的悲涼現(xiàn)象！不只是房?jī)r(jià)高，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，可憐的租屋族房租受不了，而房租在大環(huán)境的推動(dòng)下也是漲個(gè)不停??！所以最近10幾年來，政府不斷地祭出打房，卻沒有掌控到核心，房?jī)r(jià)愈打愈高，2023年嚴(yán)厲打房，供給量減縮，然而9個(gè)月過去了，房?jī)r(jià)不也是不動(dòng)如山嗎？甚至有些新建案在地價(jià)、房?jī)r(jià)、物價(jià)居高不下，缺工、缺料的各種因素催逼下，不但房?jī)r(jià)降不下來，甚至還要往上加，恐怕政府也感到傻眼！
 
根據(jù)主計(jì)處最新統(tǒng)計(jì)，2023年8月全國(guó)房租指數(shù)104.16，已經(jīng)連續(xù)25個(gè)月上漲，續(xù)創(chuàng)歷史新高。全臺(tái)灣租金價(jià)格不斷攀升，租客苦不堪言，9月21日行政院拍板通過囤房稅2.0，如果房東轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)成本，恐怕也會(huì)導(dǎo)致租金進(jìn)一步上漲。
 
房地產(chǎn)雖然重要，然而也是屬於經(jīng)濟(jì)的一環(huán)，臺(tái)灣的經(jīng)濟(jì)在世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)合縱連橫之下，臺(tái)灣愈來愈孤立，競(jìng)爭(zhēng)力愈來愈差，這應(yīng)該是更嚴(yán)重的問題。經(jīng)濟(jì)部公布8月份工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)衰退10％，9月可望縮小減幅，但一樣是負(fù)成長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)景氣看不到好轉(zhuǎn)，如果10月無法拼回紅字，則工業(yè)生產(chǎn)將會(huì)一路黑到年底，可能創(chuàng)造了19黑新紀(jì)錄，這是臺(tái)灣很大的危機(jī)！臺(tái)灣政治拼命耗費(fèi)在拚選舉，耗費(fèi)在巧言令色、謊話連篇，無法團(tuán)結(jié)一致拚經(jīng)濟(jì)、拚工業(yè)，這個(gè)危機(jī)影響未來恐怕更是巨大！
 
曾文龍小檔案
■國(guó)立臺(tái)北科技大學(xué)　不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師學(xué)分班　主任
■致理科技大學(xué)  曾文龍不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院
■臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)人力資源協(xié)會(huì) 理事長(zhǎng)